重要事項説明はここを見るべし！重説の超重要ポイント【後編】

見るべきポイント・その2　－取引条件－

重説の後に行う売買契約について、具体的に「どういった条件で契約するのか」を説明されます。

ここでは主に契約解除に関する項目をチェックしておきましょう。

不動産購入は、残金の決済が終わるまで何があるかわかりません。

自分を守るためにも、どういった契約解除の方法があるか確認してください。

「手付解除」

手付解除とは、手付金をペナルティに契約を解除する方法です。

買主都合の場合、支払った手付金は戻ってきません。

手付金をあきらめることで、解除ができます。

反対に、売主都合なら手付金と同額が支払われます。

（手付金が200万円の場合、400万円が支払われる。）

「融資利用の特約による解除」

一般的に「ローン特約」と呼ばれている項目です。

・住宅ローンの本審査に落ちてしまった

・満額借りられなかった

場合、手付解除のようなペナルティなしで契約解除ができます。

しかし、ローン特約を受けるには注意点が2つ！あります。

注意点①ローン特約で解除できる期日が決まっている

住宅ローンに落ちたことを理由とするペナルティなしの解除ができるのは、重説に記載の「契約解除期日」までです。

この期日までに本審査の結果がもらえるよう、契約後は早めに手続きを進めましょう。

注意点②ローン特約が使える銀行が決まっている

ローン特約は、重説・売買契約書に記載された銀行の本審査に落ちてしまった場合のみ有効です。

ネット銀行など、指定外の銀行でローンを組むつもりでも、指定銀行の本審査は必ず申し込みましょう。

「損害賠償額の予定または違約金に関する事項」

売主が

・引渡し日に引き渡さない

・契約と異なる箇所があり、その修正を期日までにやらない

といった重大な違反をし契約解除となった場合、この項目で定められた違約金を請求できます。

違約金は、物件価格の10～20％が一般的（※）です。

※売主が買取再販業者などの業者の場合、宅建業法で上限20％の定めがあるため。売主が個人の場合、違約金の額は任意で設定できます。

「契約不適合による修補請求、代金減額請求および損害賠償請求」

契約不適合とは法律的な言い方をすると「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの」のことです。

契約不適合の具体例として、

・雨漏り

・給排水管の水漏れ

などが該当します。

このような“契約不適合”が見つかった場合、

・売主の負担で直させる

・代金を割り引いてもらう

・損害賠償

といった請求ができます。

契約不適合は、売主が不動産会社などの業者であれば、引渡し日から2年間有効です。

編集部

この契約不適合、

「かなりのレアケースじゃないと守ってくれないじゃん！」

とつっこみたくなりませんか？

 

日常で起こりそうな

・キッチンの水が出ない

・ドアが開かない

といったトラブルに対応してくれるのは、売主の不動産会社です。

購入検討の段階で、ぜひ「売主の保証・アフターサービスは何があるか」をチェックしてみてくださいね。

見るべきポイント・その3　－その他の重要なこと－

重説の最後に確認する項目です。

ここまで来たらゴール目前！あと少し頑張りましょう！

「その他重要な事項（容認事項）」／「備考」

ここまでの説明では該当の項目がなく、説明できなかった物件についての情報が書かれています。

簡単にいうと何でもボックスですね。

注意点として、

・本物件の立地・気象条件に伴い、窓・壁に結露が生じる

・本物件各住戸より、やむを得ず生活音・歩行音・振動音が生じる

などの「暮らしていたらあり得るよね」と思うことも書いてあります。

細かいことまで書いてありますが、内容を理解し納得できていれば、過度に不安になることはありません。

また、売主会社が事前に把握している物件の情報は「物件状況確認書」にも記載があります。

こちらもあわせてご確認ください。

「重説、難しすぎない…？」でも大丈夫！

「重説、難しい！」「自分で調べて理解するなんて大変！」と不安になった方も大丈夫！

こんなときこそ、購入をサポートしてくれる不動産会社の担当を頼りましょう。

不動産のプロが親身に、わかりやすく教えてくれるはずです。

「検索すれば何でもわかる」時代になっても、住まいはまだまだハードルの高い買い物です。

重説についての記事も山ほどありますが、検索で得た知識だけで買っても大丈夫か判断するのは、ちょっと怖いですよね。

だからこそ、住まいは誰から買うかが超重要！！

・信用できる会社なのか

・安心して任せられる担当者なのか

物件選びと同じくらい厳しい目でチェックしてください。

編集部

「信用できる不動産会社ってどうやって探すの？」と思った方は、こちらのコラムをどうぞ！

「結局、業者選びが大事！？信頼できる不動産会社の探し方」

【まとめ】重説は「買わなきゃよかった」を防ぐ最後の砦

後編では、重説後の売買契約に関する重要ポイントをメインにご紹介しました。

実際の売買では、重説→休憩をはさんですぐ売買契約の流れが多いです。

売買契約書に押印した後に契約を解除しようとすると、

・手付金をあきらめる

・違約金が必要になる

などのペナルティが発生します。

契約後に不安を残さないよう、わからないことは遠慮なく質問してくださいね。

前編では、購入後の暮らしに直結するチェックポイントをご紹介しています。

「重要事項説明はココを見るべし！超重要ポイントを解説【前編】」