5項目で比較！新築・築浅中古・リノベ済みのメリット・デメリット

①価格

住まい選びで外せないポイントはやはり価格ですよね。

価格で比較するなら、リノベ済みがオススメです。

新築マンションの価格高騰はご存知かと思いますが、2021年度の首都圏平均価格は6,360万円（※1）でした。

この数値は、バブル期の1990年度（6,214万円）を上回って最高値を更新しています。

一方で、中古マンションの平均成約価格は3,949万円（※2）でした。 

新築の高騰に引っ張られる形で中古の相場も上昇しているとはいえ、新築と中古で平均価格の差額は約2,400万円。

幼稚園～大学までの教育費の合計が1000～2500万円といわれています（進学先が国公立か私立かで異なる）。

単純に考えれば、買う家が違うとお子さんを大学へ行かせられるだけのゆとりが生まれることになります。

「築浅物件はどうなの？」と気になりますが、築10年以内の物件だと新築とそこまで大きな差はありません。

新築の平均価格6,360万円に対し、築5年以内は6,136万円、築10年以内は5,538万円（※3）です。

また、東京カンテイのデータによると2022年4～6月期の平均坪単価（※4）は

・新築：315.9万円

・築5年以内：394.7万円

・築10年以内：337.0万円

となっています。

「HARUMI FLAG」の分譲がスタートして新築の相場が下がったことも影響しているようですが、築浅に限っては中古の方が高くなるという逆転現象が起きています。

新築か築浅で迷うならどちらかに限定せず、広い視野で検討した方がよさそうですね。

※1：（株）不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向」より

※2：（公財）東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2021年度）」より

※3：（公財）東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2021年）」より

※4：（株）東京カンテイ「新築・中古マンションの市場動向レポート（2022年第2四半期）」より

②設備

設備面の充実度でいえば、やはり新築が強いです。

お部屋の中はもちろん、共用部にもこだわるなら新築がオススメです。

共用部の設備については、上記ほど豪華でなくても

オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス、インターネット設備、防災用備蓄倉庫など

が通常仕様で備わっています。

ただし、共用部が豪華なほど管理費や修繕積立金も高くなる傾向です。

ご自身の暮らしに本当に必要な設備なのか、見極めましょう。

築浅現況の場合

築5年程度であれば、今の新築と設備に大きな差はないと思います。

前所有者がどのように使っていたか、入居後も問題なく使っていけるかを確認しましょう。

キッチン・お風呂の耐用年数は15年～、トイレの耐用年数は10年～といわれています。

使用状況や築年によっては、住み始めてから数年でリフォームが必要になるかもしれません。

リノベ済みの場合

リノベーションによって室内の設備は新品になっていますが、どんな設備が入っているかは販売元の不動産会社によります。

ほしい機能がそろっているか、確認してみてください。

ちなみに玄関ドアや窓サッシは共用部です。

「リノベ済みのはずなのに、なんか古い？！」と思うかもしれませんが、管理組合の許可なく交換できません。

見た目や動作など、許容範囲か内見時の確認をお忘れなく！

共用部については、管理組合で話し合って防犯カメラや宅配ボックスを新たに導入しているマンションもあります。

古い物件だからといってあきらめないでくださいね。

③入居後の保証

何十年と暮らしていく家なので、やっぱり安心は欠かせない基準ですよね。

入居後の保証にこだわるなら、新築がオススメです。

新築の場合は、法律で10年保証が義務付けられています。

※2000年に制定された品確法により、基本構造部分（柱、梁など住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分等）の瑕疵担保責任を10年間義務付け。

また、新築マンションのディベロッパー（売主）は大手不動産会社が多く、

・数年ごとの定期点検

・365日対応の相談窓口

・無料メンテナンス

・オーナー限定の会員サービス

など、アフターサービスも充実しています。

築浅現況の場合

正直、中古マンションの保証は期待できません。

とくに売主が個人の場合、保証期間は3カ月が一般的で、特約を付けて保証を免除とするケースもあります。

また、日々の暮らしで起こるトラブルが起こった場合のアフターサービスはありません。

基本的に自分で業者手配が必要です。

リノベ済みの場合

リノベ済み（業者売主）の場合、2年間の保証が義務付けられています。

この点では、個人の売主から買うより安心ですね。

アフターサービスについては、売主の不動産会社によりさまざまです。

何もない会社もあれば、相談窓口や独自の保証制度を設けている会社もあります。

購入後の安心に関わる部分なので、ぜひチェックしてみてください！

④将来の管理状況

「マンションは管理を買え」といわれるほど、住み心地や資産性の維持には適切な管理が欠かせません。

管理体制をしっかり見極めたいなら、リノベ済みがオススメです。

これまでの履歴から今後の管理状況が予測しやすく、日々の管理が行き届いているかも実際に確かめることができます（年数が経っている分、ごまかしがきかない）。

新築の場合

今後の管理体制がどうなっていくか、新築は判断しようがありません。

お隣りにどんな人が住むかもわからず、入居後の暮らしが一番見えづらいのが新築かもしれません。

また、ディベロッパーによっては「未入居住戸の修繕積立金は負担しない」と定めている場合があります。

これは、全住戸完売するまで入居者が決まっていない部屋分の積立金が貯まらないということです。

とはいえ、新築マンションの初月契約率は70％以上（※）と高く、売れ行きは好調のようです。

杞憂に終わるといいですよね。

※（株）不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向」より

築浅現況の場合

建物がまだ新しいので、管理が多少雑でもごまかせてしまうことがあります。

見た目のきれいさに流されず、

・何かしらのメンテナンス工事がされているか

・修繕積立金が貯まっているか

・大規模修繕工事の計画があるか

（※1回目の大規模修繕工事が終わっていない場合）

などを確認しましょう。

⑤探しやすさ

「エリアや立地にこだわりたい」「自分好みの間取りや内装をたくさんの中から選びたい」なら、リノベ済みがオススメです。

探しやすさ＝数の比較になりますが、

2022年4～6月の新築マンション供給戸数は10,193戸。

それに対して中古マンションの流通戸数は45,486戸でした（※）。

供給が1万戸以上あるとはいえ、新築は購入できるエリアが限られてしまいます。

リノベ済みは「○○学区内で探したい」「△△駅か××駅周辺がいい」など、ピンポイントで物件を探している人に特に向いています。

築浅物件はどうかというと、2022年4～6月間の流通戸数は

・築5年以内：2,476戸（中古全体の約5.4％）

・築10年以内：3,886戸（約8.5％）

でした（※）。

※（株）東京カンテイ「新築・中古マンションの市場動向レポート（2022年第2四半期）」より

10年以内の築浅物件は、中古マンション流通数の1割程度しかありません。

築浅をねらうなら「いいのがあれば買いたい」と中長期的に住まい探しができる人がよいでしょう。

【まとめ】総合的にリノベ済みがオススメ！でも、納得できる住まい購入を

5つの項目で新築・築浅・リノベ済みを比較してみましたが、総合的には

・価格が安い

・室内は新築同様

・売主会社の保証あり

・管理体制の見通しが持てる

・販売数が多く、希望のエリアや立地、内装を選びやすい

リノベ済みがオススメです。

とはいえ、暮らしの価値観は人それぞれ。

正解・不正解はありません。

実際に見て触れて、ご自身が納得できる住まいを選んでくださいね！