マンションの“重要事項調査報告書”、営業マンはココ見てます！

見てるポイント①：修繕積立金の額

修繕積立金は1㎡あたり200円が目安とされています。

レインズの調査によれば、2021年度首都圏中古マンションの戸あたりの修繕積立金は11,164円、1㎡あたり173円（※1）でした（管理費は12,321円／1㎡あたり191円）。

さらに、修繕積立金は築10年を超えると増加、マンションの総戸数が増えると減る傾向にあります。

また、1回の大規模修繕工事を行うのに1戸あたり100～125万円程度必要（※2）といわれています。

築年数が経っているのに、積立金が貯まっていない場合は理由を確認してみましょう。

大規模修繕工事は13年周期で行っているマンションが最も多いです（※2）。

大規模修繕工事回数と修繕周期をみると、平均修繕周期は１回目が15.6年、２回目が14.0年、３回目が 12.9年となっており、回数が増えるほど修繕周期が短くなっています（平均すると13年）。

物件の条件によって適切な額は異なりますが、上記の数字を参考にしてみてくださいね。

※1：（公財）東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2021年度）」より

※2：国土交通省「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」より

見てるポイント②：管理費・修繕積立金の滞納金額　

滞納金の有無は、

1．ご自身が購入予定の住戸

2．ほかの所有者の住戸

でわけて確認しておきましょう。

ご自身のお部屋に滞納がある場合は、契約までに売主負担で支払いがされるか確認を取ってください。

一方で、ほかの所有者の住戸に滞納があってもあまり神経質になる必要はありません。

滞納している所有者がいるからといって、所有者全員で負担するわけではないからです。

金額が多い場合は、総戸数のうち何戸が滞納しているかを見ておくとよいです。

極端な例ですが、同じ100万円でも

・100戸のうち2戸が滞納

・100戸のうち80戸が滞納

だと後者のマンションは「ルーズな人が多いのかな」と不安になりますよね。

念のため、滞納金の扱いについて

・管理規約でどのようなルールになっているか

・管理組合がどういった対応をしているのか

把握できると安心です。

見てるポイント③：管理費・積立金の値上がり予定

多くのマンションでは、修繕積立金が段階的に値上げしていく積立方式が採用されています。

直近で値上げの計画がされていないか、ご確認ください。

積立金だけでなく、管理会社の委託料や共用部の光熱費・備品購入費の値上がりなどで、管理費が値上がることもあります。

多少の値上がりがあっても支払い続けられるよう、管理費・修繕積立金等のランニングコストも含めた資金計画を立てましょう。

見てるポイント④：修繕履歴

大規模修繕工事でよく行われる工事内容は、

・屋根防水　　　　　・床防水

・外壁塗装　　　　　・外壁タイル

・シーリング工事　　・鉄部等塗装

・給排水管工事　　　・共用玄関、共用スペース修繕

・玄関ドア交換　　　・エレベーター工事

があります。

一度の大規模修繕ですべてやる必要はなく、マンションの状態や予算にあわせて適切な工事を行います。

修繕履歴を見て、どんな工事をやっているか見てみましょう。

上記の工事内容を「大規模修繕工事」とうたわずに、こまめに実施してメンテナンスしているマンションもあります。

大規模修繕をしていないからといって「管理が不十分」とはいえません。

早合点せずに、修繕履歴の工事内容を細かくチェックしてみてくださいね。

見てるポイント⑥：管理人の勤務状態

管理人の勤務体制は常駐・日勤・巡回があり、マンションごとに異なります。

そのほか、管理人を置かない自主管理があります。

管理人さんがいる時間が長い方が管理は行き届きやすくなりますが、巡回や自主管理でもメンテナンスがしっかりとされているマンションはたくさんあります。

“管理人なし・清掃員のみ”はネックになりがちですが、清掃の面だけでいえば“清掃員のみ”の物件の方がキレイなことも。

実際に物件を見て、管理人さんの勤務状態にあった清掃・管理がされているか、お確かめください。

見てるポイント⑦：その他、暮らしのルール

犬を飼っている、駐車場が〇台分必要など、個人の暮らし方にあわせてルールの有無をご確認ください。

とくに後から「よく調べておけばよかった！」となるのが、

・ゴミ捨てルール

・インターネット回線と配線方式

・駐輪場の台数制限

です。

インターネットは今の暮らしになくてはならないものになりましたよね。

中古マンションでは期待する通信速度が出ないことがあるので、事前に調べておきましょう。

通信速度の速さがマストな人は、マンションが契約している通信会社（NTTなど）に直接問い合わせるのが、最も確実で安心です。

【番外編】重調の上手な使い方

可能なら内見前に重調を送ってもらい（不動産会社の担当にきいてみてください）、事前に目を通しておきましょう。

そうすれば、重調に記載の情報と実際の状況を内見時に比較できます。

「大規模修繕は10年前だけど（重調でわかる）、きれいだな（実際の状況）」など、過去の事実と現状を比べて重調には載らない日々のメンテナンスが行き届いているとわかれば、購入の安心材料になりますよね。

【まとめ】重調と内見、どっちも活かしていい出会いをつかもう！

重調の情報だけ、マンションの見た目だけで判断してしまうといい物件を逃してしまったり、反対に購入後に後悔することになったり…

すべての条件で100点を出すことは難しいので、さまざまな情報からトータルで見て納得できる物件を選びましょう。

困ったことがあったら、不動産会社の担当へ気軽に相談してみてくださいね。