オススメの自主管理マンションってどんなの？

こんな自主管理マンションなら大丈夫！

自主管理のマンションを検討する際は、下記の5つのポイントをご確認ください。

1. 修繕工事を定期的に行っている
2. 修繕金の積立ができている
3. 総会を定期的に開催している
4. 長期修繕計画がある
5. 清掃員がいる

①修繕工事を定期的に行っている

②修繕金の積立ができている

この2点は自主管理かどうかに関わらず、中古マンションを買うなら必ず確認してほしいポイントです。

とくに自主管理の場合は、適切な修繕内容や積立額などのアドバイスをくれる管理会社がいないため、

・ほとんど修繕工事を行っていない

・大規模修繕工事のための十分な積立ができていない

などの可能性が高まります。

必ず「重要事項調査報告書」を取り寄せ、内容を確認するようにしてください。

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③総会を定期的に開催している（参加人数もチェックを！）

総会とは、マンションの管理や運営について、各区分所有者が意思決定するための会合のことです。

少なくとも年に1回は総会を開催するように、区分所有法で定められています。

年に1回は開催されているか、また可能なら参加者の人数も確認しておきましょう。

総会は委任状を提出するなどして、事実上欠席することもできます。

住民の管理意識の高さを推測するためにも、どの程度の人が積極的に参加しているのか把握できるとより安心です。

④長期修繕計画がある

長期修繕計画とは、いつどんな修繕工事を行うかを示したマンションのメンテナンス計画案のこと。

作成には手間もお金もかかるので、長期修繕計画があるマンションは「管理組合がしっかり機能している」と判断する目安の一つになります。

とはいえ、計画を作っただけで満足している組合では頼りないですよね。

反対に、計画がなくても「総会でこまめに話し合っているから、必要ない」とあえて作っていない組合もいます。

長期修繕計画の有無は、実際の物件の状態も見たうえで、管理体制を確認する一つの目安と考えましょう。

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⑤清掃員がいる

ゴミ置き場やエントランス・廊下などの共用部をきれいに保つには、こまめな清掃が欠かせません。

管理人さんがいなくても、清掃員の方がいれば掃除はおまかせでき、管理業務の負担も減らせます。

清掃員の方がいない場合、住民間で掃除当番が決まっていることが多いようです。

その辺りの暮らしのルールも購入前に確認できると、新生活がスムーズにスタートできますね。

自主管理マンションのメリット

敬遠されがちな自主管理マンションですが、自主管理ならではのメリットもあります。

メリット①　物件価格が比較的リーズナブル

立地や広さが同じ場合、自主管理マンションの方が購入価格は安くなります。

購入コストを削減した分、管理の手間がかかることになりますが、大規模マンションであれば一人の負担も大きくはありません。 

購入後の暮らしを具体的にイメージし、価格に納得できるのであれば“買ってもよいマンション”と判断できるのではないでしょうか。

メリット②　自分の声が届きやすい

「宅配ボックスを設置したい」「ペットを飼えるようにしたい」など、長く住んでいると共用設備や管理規約を変えたいと感じることもあると思います。

こういったマンション全体に関わる要望が通りやすい（理事会の議題として提案しやすい）のも、住民間の距離が近い自主管理のメリットといえます。

さらにエリアや立地以外に「共用設備の充実」も、マンションの資産価値に影響します。

住民の声を取り入れながら、柔軟に変化しやすい点も、自分たちで管理しているからこその魅力かもしれませんね。

メリット③　コミュニティの結束力が強め

自主管理のマンションは、日頃の管理業務を通じて住民間のコミュニケーションがとれており、コミュニティとして団結しやすい傾向にあります。

毎年、大きな自然災害が起こり、防災に対する意識が高まっていますよね。

コミュニティの結束は、災害のような緊急時に力を発揮します。

日頃のコミュニケーションが密な自主管理マンションだからこそ、ご近所同士で声を掛け、助け合えるのではないでしょうか。

また、どんな人が住んでいるかも見えやすいので、防犯面でも安心できますね。

メリット④　住民の管理意識が高い

自主管理のマンションは「自分たちでしっかり管理しなければ」と、住民一人ひとりの管理意識が高い場合が多いです。

自主管理に納得して購入している住民がほとんどのため、自然と「マンションの資産価値は自分で守ろう」という人が集まってくるのではないでしょうか。

また、住民の管理意識の高さは、物件の共用部に現れます。

ゴミ捨て場や駐輪場の利用マナー、掲示板の内容など、内見時に細かく確認してきてくださいね。

自主管理マンションの注意点

次のような特徴に当てはまる自主管理マンションは、注意が必要かもしれません。

事前によく調べてから、購入を検討しましょう。

①理事長が何年も同じ

理事長の決め方はマンションによって異なるため（輪番制が一般的）、同じ人が何年も理事長を務めているという物件もあります。

それ自体は悪いことではありませんが、管理に関わっているのがその理事長だけの場合は注意した方が良いかもしれません。

今はよくても、その理事長がいなくなった後の組合運営に不安が残るからです。

理事長以外に管理業務を把握している人がいるか、確認しておきたいですね。

②自主管理+αのネックがある

自主管理で気にされる人が多いのが、住宅ローンが組めるのかということ。

結論からいうと「自主管理だから」という理由だけで、住宅ローンが組めないことはありません。

しかし、ほかにも条件が重なる場合には注意が必要です。

・自主管理＋総戸数が20戸以下

・自主管理＋専有面積が50㎡以下

といった条件が重なると借りられる銀行が限定されたり、借入額を減額されたりなど、希望通りの住宅ローンが組めない可能性が高くなります。

条件が重なった場合は、不動産会社の担当者と「どの銀行にいくらで審査を申し込むか」事前によく相談しておきましょう。

【まとめ】自主管買うなら、細かくチェックを！

自主管理というとマイナスなイメージを持たれがちですが、管理会社が入っている物件より丁寧に管理されている自主管理マンションもあります。

代表例をあげると、原宿駅すぐにある「コーポラスオリンピア」が自主管理マンションとしてとても有名です。

立地が良いのはもちろん、住民の管理意識の高さが築60年近く経っても衰えない資産価値を支えています。

コーポラスオリンピアは極端な例ですが、先入観だけで「自主管理なら買わない」と決めてしまうともったいないかもしれません。

ぜひくわしく調べてみてくださいね！