住宅ローン控除って何？いくらお得になるの？
マイホーム購入を検討しているなら、一度は耳にする「住宅ローン控除」。
「お金が戻ってきて、なんかお得になるんでしょ？」となんとなくわかったような感じになっていませんか？
住宅ローン控除でお得に買うためには、指定の条件を満たしている必要があります。
控除されるつもりで買ったら、対象外の物件だったなんてならないように、しっかり内容を把握しておきましょう。
今回は住宅ローンの控除について、くわしくお話しします！
住宅ローン控除って何？何が控除されるの？
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末借入残高（最大3,000万円）×0.7%を上限に、最長13年にわたってその年に支払った所得税と住民税の一部が返ってくる（控除される）制度です。
具体例で見てみましょう。
年収500万円の人の所得税は、およそ15万円（人によって所得控除額が異なるため、あくまで参考値）。
住宅ローンの控除額（借入残高×0.7%）が15万円より多かった場合、その年は所得税の支払いが0円になります。
さらに15万円×13年で、なんと195万円の節税ができてしまうんです！
（13年間、その年の年末借入残高×0.7%が15万円を下回らなかった場合）
上限はあれど、家を買うことで税金まで節約できてしまう住宅ローン控除。
とてもお得な制度なので、 住宅ローンで家を買うなら利用しない手はありません。
購入する際は、控除が適用される物件なのかよく確認してくださいね。
住宅ローン控除に関する注意点
住宅ローン控除のよくある勘違いを2つ、ご紹介します。
ここを間違えてしまうと、合計でいくら返ってくるかが変わってしまうのでお気をつけください。
①控除額は年末の借入残高×0.7%で計算する
控除額は、その年の年末借入残高をもとに計算されます。
借入総額×0.7%ではないので、ローンの返済が進むにつれて控除額も少なくなっていきます。
また、借入額の上限が3,000万円のため、4,000万円借りても5,000万円借りても年間の最大控除額は21万円です。
②支払った所得税より多くの金額が戻ってくることはない
控除額が21万円でも、支払った所得税が10万円の場合、返ってくるのは10万円です。
支払った所得税以上のお金が戻ってくるわけではありません。
編集部
「残りの11万円はどうなっちゃうの？」と思うかもしれませんが、所得税から控除しきれない分は、住民税から控除されます。
ただし、住民税の控除額は9.75万円または課税総所得金額等の5％の小さい方の額です。
11万円（控除額21万、所得税10万だった場合）がそのまま控除されるわけではないのでご注意ください。
最大控除額はいくら？適応要件は？
2022年度からの住宅ローン控除は、物件などの条件によって控除額が273万円～0円と大きな開きがあります。
リノベ済みマンションを購入する場合、
- 売主が業者か個人か
- 売主が業者なら一定の改修工事を行っているか
- 入居年はいつか
で借入限度額・控除期間が変わります。
それぞれの最大控除額・控除期間は下記の図でご確認ください。
業者が売主の場合：工事内容・入居年によって最大273万円／140万円／0円のいずれか
個人が売主の場合：最大140万円
が控除されます。
※こちらの情報は2021年12月10日発表の「令和4年度税制改正大綱」、「令和4年度国土交通省税制改正概要」、国土交通省・住宅局住宅企画への問い合わせ内容（21年12月14日問い合わせ）をもとに作成したものです。
一定の改修工事って何？
ここで気になるのが「一定の改修工事って何？」ですよね。
国土交通省の発表では、
- 新築後10年以上経過している
- 工事費が建物価格の20％または300万円の小さい方以上
などの要件を満たす「増改築等工事証明書」が取得できる物件が対象とされています。
最大273万円の控除が受けられるかどうか知りたい場合は、不動産会社の担当へ
「増改築等工事証明書が取得できる物件ですか？」
と質問してみましょう。
ほかにも控除を受けるための要件があります！
上記とは別に、下記の項目も満たす必要があります。
- 自己居住用である
- 住宅取得後6か月以内に入居し、引き続き住んでいる
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 物件の登記面積が50㎡以上
- 登記簿上の建築日が1982年1月1日以降の物件
- 控除を受ける年の所得が2,000万円以下
とくに面積要件が、登記面積となっている点に注意してください。
登記面積は、販売図面チラシなどに記載の専有面積と計測方法が異なり、専有面積より値が小さくなります。
専有面積が55㎡以下の物件を購入する場合は、登記面積を必ず確認しましょう。
あわせて、登記簿上の建築日も確認しておくと安心ですね。
控除を受けるには？
控除を受けるためには、確定申告が必要です。
会社員でも購入1年目は確定申告をしないといけません（2年目以降は年末調整でOK）。
確定申告に必要な書類と期間は下記のとおりです。
＜必要書類＞
・確定申告書
・源泉徴収票
・マイナンバーの本人確認書類
・登記事項証明書（原本）
・売買契約書
・増改築等工事証明書
・（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住宅ローンの年末残高等証明書
※上記以外にも書類が必要となる場合があります。国税庁のホームページでご確認ください。
＜期間＞
・入居した年の翌年の2/16～3/15
2022年1月に入居した場合、23年2/16～3/15の期間に確定申告を行います。
購入時期によっては、申告するまでかなり時間が空いてしまいます。
売買契約書など、失くさないように保管しておきましょう。
また、e-Taxの利用者登録をすると、パソコンやスマホからでも申請ができます。
申告に行く手間が省けるので（2021年度は感染症対策のため、申告会場への入場に整理券が必要です）、積極的に利用したいですね。
【まとめ】住宅ローン控除＝節税対策！要件を満たしているかは要チェック！
住宅ローン控除は、ローンの借入残高にあわせて最長13年、所得税と住民税の一部が返ってくるお得な制度です。
ただし、控除を受けるには、適応要件をすべて満たしていなければなりません。
「控除されると思っていたのに、対象外だった」
「対象外の物件だと思って見送ったら、実は控除を受けられた」
など、後悔しないためにも購入前に住宅ローン控除への理解を深めておきましょう！
※住宅ローン控除等の特例の適用を受ける際、適応要件等の詳細はお近くの税務署へお問い合わせください。
※こちらのコラムは、リノベーション済みマンションを検討されている方向けの内容です。新築マンションとは控除額・適応要件が異なりますので、ご注意ください。
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