住宅ローンで「いくら借りられるか」決まっちゃう？！返済比率って何？

返済比率って何？

返済比率とは、年間の返済額が年収のどれくらいを占めているかを表す割合のことです。

銀行が「年収の〇％までなら返済にあてても、無理なく返してくれるだろう」と想定して決めた数字で、ご自身の年収にあわせて比率が設定されています。

銀行ごとに年収の何％までOKか異なりますが、35％前後が一般的です。

（フラット35の場合、年収400万未満は30％、400万以上は35％となっています。）

この返済比率と年収から、ご自身の借入上限を計算できます。

注意点として、返済比率でわかるのはあくまで借入上限の目安です。

実際にいくらまで借りられるかは、ほかの要素（ご自身の属性や物件のスペック）も絡んでくるため、あくまで参考値と考えてください。

いくら借りられるか正確に知りたい場合は、住宅ローンの事前審査が必要です。

住宅ローンの借入上限、どうやって計算するの？

年収500万円の場合を例に、計算してみましょう。

ちなみに、下記の計算は次の条件をもとに計算しています。

・返済期間 35年

・返済比率 35％

・審査金利 3.5％

・100万円あたりの返済額 4,132円

計算方法

①1年間の返済可能額を求める

額面年収に35％（0.35）をかけます。

式）年収500万円×35％＝175万円

②1カ月の返済可能額を求める

①で出た数字を12カ月で割ります。

式）175万円÷12カ月＝約14万5,800円

③1カ月の返済可能額を100万円あたりの返済額で割る

②で出た数字を100万円あたりの返済額・4,132円（※）で割って100万をかけると、借入上限がわかります。

式）（約14万5,800円÷4,132円）×100万円＝約3,530万円

※4,132円は100万円を返済期間35年、返済比率35％、審査金利3.5％で借りた時の月々の返済額（元金＋利息）です。

年収500万円の方が35年返済で住宅ローンを組む場合、借りられる金額は約3,530万円です。

ただし、100万円あたりの返済額は審査金利や借入年数によって変わります。

上記の4,132円で割って求められる上限は、あくまで目安と考えてくださいね。

返済比率の注意点

返済比率から借入上限を求める場合は、以下の点をふまえて考えましょう。

①借入上限は“トータルの返済額”

返済比率から求める借入上限は、住宅ローンだけでなく車や教育ローンなどの借入も含めた上限です。

すでに借入があれば、住宅ローンで借りられる額は減ってしまいます。

例えば年収500万円の場合、すでに月2万円の返済をしていると、借入上限は約3,040万円に減ります。

【計算方法】

①175万円÷12カ月＝約14万5,800円

②14万5,800円－2万円＝12万5,800円

③（12万5,800円÷4,132円）×100万円＝約3,040万円

借入なしの上限が約3,530万円なので、月2万円の返済で500万円の差が生まれることに。

これくらい価格差があると、購入できるエリアや広さもかなり変わってきます。

予算にある程度ゆとりをもたせるためにも、可能ならまずは現在の借入を完済できないか検討してみましょう。

②借りられるけど「借りてもOK！」な額じゃない

「いくらまで借りられるか」は銀行があなたの年収や借入年数、物件のスペックなど、さまざまな観点でチェックして決定します。

しかし、これは銀行が

・いくらまでなら無理なく最後まで返済してもらえるか

・万が一返してもらえなくなった時、いくらまでなら物件から回収できるか

を見ているだけで、あなたのライフスタイルや将来設計まで考えて貸せる額を決めているわけではありません。

返済金額を差し引いた残りのお金で、あなたの望む暮らしができるかはご自身で見極めが必要です。

「銀行が貸してくれるから」で借りず、先々の見通しを立てて借入額を決めましょう。

③ほかのランニングコストも考えて

月々支払っていくのは住宅ローンだけではありません。

つい住宅ローンの返済額だけで考えてしまいがちですが、それ以外のランニングコストも含めて無理のない返済額なのかを考えましょう。

【まとめ】わかるのはあくまで目安！まずは事前審査を

返済比率から借入額の上限がわかっても、本当にいくら借りられるかは住宅ローンの審査してみないとわかりません。

物件を色々見ていくと、予算の上限があいまいになってきてしまうお客様もいらっしゃいます。

何千万単位のものを買うとなると、100万200万がどうしても小さく感じられるのはよくわかるのですが、もともとの予算が高い場合はちょっと危険ですよね。

「絶対ほしい！」と思う物件に出会った時、ローンが通らない・希望額が借りられないといった理由で買えないと想像以上のダメージを受けます。

いくら借りられるかを知り、物件の予算をはっきりさせるためにも、探し始めの段階でまずは事前審査をしてみましょう！