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公開日2022.06.23
リノベ内装

中古を買ってリノベーション、どうやってやるの?

#中古+リノベ
中古を買ってリノベーション、どうやってやるの?

「言葉の通り、中古マンションを買ってから、リノベーションするんじゃないの?」

その通りなんですが、手続きや決めることが多い中古+リノベをスムーズに進めるには、いくつかおさえておきたいポイントがあります。

 

今回は中古+リノベの流れをご紹介しながら、できるだけ効率よく進めるためのコツをお伝えします。

引越しまでのイメージを具体的にして、理想の住まいを叶えましょう!

目次

中古+リノベの流れ

中古+リノベの流れ

中古マンションを買って自分でリノベーションする場合、最初の問い合わせから引越しまで全部で10ステップあります。

 

基本的な流れは中古マンション購入と変わりませんが、リノベ工事の準備を同時に行うため、忙しくなります。

できるだけスムーズに進めるために、まずは全体の流れを把握しておきましょう!

 

 

1)問い合わせ・相談

不動産会社とリノベーション会社へそれぞれ、問い合わせや相談に行きましょう。

 

編集部

「どんな会社を選べばいいの?」と思ったら、こちらのコラムをどうぞ!

不動産会社の場合:「結局、業者選びが大事!?信頼できる不動産会社の探し方」

リノベ会社の場合: 「自分の理想の住まい、叶えてくれるのはどんな会社?」

 

住まいの内装よりも、住むエリアや物件の広さ重視の人が多いと思います。

まずは不動産会社へ行って、住みたいエリアや条件にあう物件の相場をきいてみましょう。

全体の予算から希望エリアや条件の物件価格を引いた額が、リノベーションにかけられるおおよその金額です。

 

この予算が把握できたら、今度はリノベ会社へ。

希望の間取りや使いたい設備などを伝え、予算内で理想のリノベーションができるか相談してみましょう。

 

編集部

「建築士の○○さんにお願いしたい」「特殊な設備や建材を使いたい」など、内装重視の人は先にリノベ会社へ相談に行くことをオススメします。

希望の内装にはいくらかかるかを明確にしてから物件探しをした方が、理想の住まいを実現しやすいと思います。

 

  

2)物件の内見

内見時に見るべきポイント

おおよその予算配分が決まったら、不動産会社の担当と条件にあう物件の見学に行きます。

周辺環境や眺望、マンションの管理体制はもちろん、

  • 窓やサッシ、玄関ドアの状態
  • 天井の梁や床の段差

もよく確認しておいてください。 

 

また、水まわりの移動は大がかりな工事になりがちで、できる場合とできない場合があります。

リノベ会社のプランナーが同行できると希望の間取り変更ができるかなど、チェックしてもらいやすいです。

 

1)の問い合わせで「物件も決まっていないのにリノベーション会社へ行くの?」と思われたかもしれませんが、

  • 理想のリノベーションが、予算内でどこまで実現できるか知る
  • 内見時に同行してもらいやすくする

といった目的があります。

物件を決めてしまう前に、ぜひリノベ会社へ相談に行ってくださいね。 

 

 

3)購入申込/現地調査・見積もり依頼

買いたい物件が見つかったら、やることは2つ。

①不動産会社で物件の購入申込をする

②リノベ会社へ物件の現地調査、工事の見積もり作成を依頼する

 

依頼内容にもよりますが、見積もりが出るまで2週間程度かかります。

時間のロスを減らすためにも、購入申込と同じタイミングで依頼できるとベストです。

 

このタイミングの見積もりは詳細なものでなくても問題ありません。

あとから工事費が増えてもいいように、金額にゆとりをもたせた見積もりを出してもらってください。

 

 

4)住宅ローンの事前審査

工事の見積もりとそのほかの必要書類(源泉徴収票など)がそろったら、住宅ローンの事前審査に申し込みます。

 

注意点として、事前審査の承認結果が出てはじめて、物件の正式な購入申込になります。

3)の購入申込は「買いたいです」という意思表示だけで、物件をキープする力はありません。

見積もり出しに時間がかかって事前審査の結果が出せないと、その間に他の人に買われてしまう可能性があります。

 

気に入った物件を買い逃さないためには、内見時にプランナーが同行して現地調査をし、すぐに見積もり作成できるとベストです。

人気物件(人気エリア、超駅近、南向き・陽当たり良好、最上階・角部屋など)をねらうなら、とくにスピード重視でいきましょう!

 

 

5)物件の重要事項説明・売買契約/最終見積もり出し

 

審査の結果が出て無事に購入することが決まったら、中古物件の契約手続きに進みます。

物件の重要事項説明を受けて、売買契約に印鑑を押します。

 

売買契約はドキドキするものですが、ここまでくれば物件のオーナーになるまであとひと息です!

 

編集部

「重要事項説明って?どんなことするの?」と思った方は、こちらのコラムをどうぞ!

売買契約前の「重要事項説明」って何するの?」

 

売買契約が終わったら、すぐに住宅ローンの本審査申込を進めましょう。

本審査では、リノベ工事の詳細な見積もりが必要です。

売買契約までの間に工事の具体的な内容を決定し、詳細のわかる最終見積もりを出してもらってください。

 

 

6)住宅ローン本審査

工事費の最終見積もりが用意でき次第、住宅ローンの本審査に申し込みます。

 

本審査結果が出るまでに通常、1~2週間かかります。 

売買契約書で本審査の承認期日が決められているので、遅れないようにすぐ行動し始めましょう。

 

注意点として、工事費用が途中で上がって当初より借入額が増えてしまうと、事前審査から再度やり直しです。

そうなると、承認期日に間に合わなくなる可能性も。

 

4)の事前審査で出す見積もりの金額設定が、いかに大事かおわかりいただけると思います。

リノベ会社の担当とよく相談し、金額のブレが少ない見積もりをつくりましょう!

 

 

7)工事請負契約・工事申請

住宅ローンの本審査が通ったタイミングで、リノベ会社と工事請負契約を結びます。

 

あわせて、物件の管理組合へ工事申請を行います。

工事申請とは、管理規約(マンションのルールブック)に則った工事がされるか、管理組合がチェックするものです。

組合にもよりますが、許可が出るまで2週間~1カ月程度かかります。

 

ごくまれに、

・許可が出るまでに2カ月かかる

・引渡し後でないと工事申請ができない

というマンションがあります。

 

組合のルールなので、こちらの都合で工事をはじめられません。

引越し時期が遅れる可能性があるので、引渡しまでに許可がもらえるか、早めに確認しておきましょう。

 

 

8)住宅ローンの契約・決済・引渡し

住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約といいます)をして、物件の決済を行います。

物件の所有者が買主であるあなたに変わり、ここからやっと工事がスタートします!

 

また、着工のタイミングで着手金(工事価格の3割程度)を支払うのが一般的です。

※住宅ローン利用の場合は、工事完了後に一括払いでOKな会社もあります。リノベ会社へご確認ください。

 

ここで絶対に確認していただきたいのが、銀行によって工事費の融資タイミングが異なるということ。

 

  1. 物件の決済時に工事費用も一括融資
  2. 物件の決済時に工事費用の一部を、工事完了時に残りの金額を融資
  3. 工事費用は工事完了後に一括融資

の3つが主なパターンです。

 

①②なら着手金も住宅ローンで払えますが、③の場合は自己資金で用意しないといけません。

利用する銀行がどのパターンで融資をしてくれるか、忘れずに確認しましょう。

 

 

9)リノベーション工事

リノベーション工事は通常、完成まで2カ月半~3カ月かかります。

完成までの間は、住宅ローン+家賃+マンションの管理費・積立金の支払いが必要です。

 

工事が始まる前までに、少なくとも3カ月分の家賃を準備しておくと安心です。

 

 

10)引越し

最初の相談から引越しまで、半年程度かかるのが一般的です。

3月末入居の場合、10月にはスタートしないと新居で4月を迎えるのが難しくなるかもしれません。

 

入居期限がある人は、早め早めの行動を心がけてくださいね!

 

 

「忙しくて、そんなに色々できません!」どうしたら?

問い合わせ~引越しまでの全10ステップ。

できるだけ短くまとめたつもりですが「意外とやることあるなぁ」「注意点多いな」と思いませんでしたか?

 

そうなんです!中古+リノベって意外と大変なんです!

でも、そんな意外と忙しい中古+リノベをラクにするサービスがあります。

2つご紹介するので、ぜひ検討してみてくださいね。

 

 

①物件探しから工事までできる、ワンストップサービスを使う

ワンストップサービスとは、物件探しからプランの設計・施工まで中古+リノベにかかわるすべてを1つの会社で完結できるサービスです。

 

不動産会社とリノベ会社が1つになっているので、物件と工事の連携がスムーズに進みます。

とくに購入申込~住宅ローンの事前審査までは、スピード感も大切。

2社が連携していることで、時間のロスが防げます。

 

また、連絡窓口が1つになることで、2社それぞれの担当に連絡したり、スケジュールを調整したりする手間が省けます。

空いた時間は間取りについて考えたり、キッチンをどれにするか迷ったりする時間に使えますね!

 

 

②定額プランのあるリノベーション会社へ依頼する

定額プランは、物件の広さをベースに工事価格が決まっています。

この広さなら、だいたいいくら」がすでにわかっているので、予算配分しやすいのが魅力。

 

キッチンなどの住設備や壁紙・床材などの仕様も決まっているので、どれにするか悩む時間も節約できます。

(追加費用がかかる場合がありますが、定額プランでもこだわりたい部分だけ自分好みに変えられます。オリジナリティも出せるのでご安心を!)

 

また、完全オリジナルのオーダーリノベに比べて

  • 見積もりがつくりやすい(早く出てくる)
  • あとから工費が上がる可能性が少ない

ので、住宅ローンの審査も安心です。

 

 

【まとめ】ポイントをおさえて賢く中古+リノベしよう

中古+リノベをスムーズに進めるためのポイントは、次の5つ!

 

<中古+リノベのポイント>

①問い合わせ時点でどんな間取りにしたいか、決めておく

物件の構造上、できる間取り変更とできない間取り変更があります。

希望のリノベーションができる物件が探しやすくなるので、間取りのイメージは先にもっておくとよいです。

 

②内見時はプランナー同行がベター

見積もりが早く出るので、事前審査までの期間を短縮できます。

同行してもらえないか、リノベ会社の担当者に相談してみましょう。

 

③見積もりは金額に余裕をもって

本審査の借入額が事前審査時より多いと審査のやり直しに。

事前審査時の見積もりは多めに!が鉄則です。

 

④住宅ローンは融資タイミングをチェック

銀行によって工事費の融資タイミングが異なります。

事前確認を忘れないようにしましょう。

 

⑤工事開始前に家賃3か月分を確保

工事期間中は家賃と住宅ローン、管理費・積立金のトリプルパンチ!

工事中の支払いも考えて資金計画を立てましょう。

 

上記のポイントをおさえておけば、中古+リノベがかなりやりやすくなるはずです!

ワンストップサービスや定額プランも活用して、楽しく理想の住まいを叶えましょう。

 

 

※今回ご紹介した流れは、住宅ローンでリノベーション工事費用も借りる場合の流れです。

自己資金やリノベーションローンで支払う場合も引渡し後すぐに工事がスタートできるよう、リノベ会社とよくご相談のうえスケジュールを立ててください。