住宅ローンの返済方法！元金・元利って何が違うの？

元金均等返済・元利均等返済って何？

住宅ローンの返済額には「元本」と「利息」が含まれています。

元金均等返済と元利均等返済は、この元本と利息をどのように払っていくかという返済方法の種類のことです。

元金均等返済

毎月同じ額の「元本」を返済する方法です。

プラス、その月の元本（残債）にあわせた「利息」も払うので、毎月返済額が変わります。

金利が変わらなければ、返済1回目の支払いが最も多く、返済が進むほどに返済額が減っていきます。

元利均等返済

毎月の返済額が同じになるように「元本」と「利息」を返済する方法です。

返済額は変わりませんが、返済の内訳（元本と利息の割合）が変化していきます。

毎月同じ額を返すわかりやすい返済方法ですが、元金と比べて総返済額が高くなります。

元金と元利で返済額はどう変わる？

返済方法で、月々の返済額・総返済額がどう変わるか確認してみましょう。

＜借入額4,000万円、35年返済、金利0.775％の場合＞

元金（毎月の返済額が変わる方法）は、元利に比べて総返済額が少ない点がメリットです。

しかし、低金利の今はリターンがあまりありません。

上記の試算の場合、元金と元利の差額は約25万円です。

元利（毎月の返済額が同じ方法）を選んでも、繰り上げ返済をすれば効果的に負担を減らせます。

例えば、元金と元利の差額13,000円を毎月貯めて、住宅ローン控除が終わる13年後に繰り上げ返済すると約36万円利息が減ります。

さらに返済期間も1年10カ月短くできます（約200万円を期間短縮型で返済した場合）。

元金を選ぶならココに注意！

元金（毎月の返済額が変わる方法）を検討するなら知っておきたい注意点を3つ、ご紹介します。

①元金を選択できる銀行が限られる

元利（毎月の返済額が同じ）の利用者が圧倒的に多く、元金を選択できる銀行は限られています。

メガバンクの場合、りそな銀行では元金の取り扱いがありません（2022年7月時点）。

元金の取り扱いがある銀行か、事前にご確認ください。

②元利より金利が高くなる可能性がある

銀行や借入額、個人の属性などによりますが、元利より金利が高くなるケースがあります。

返済スタート時の負担が大きいので、銀行も少し厳しめに金利の判断をするようです。

③5年ルール・125％ルールが使えない

最後は、変動金利を選んだ場合の注意点です。

変動金利は金利が上がっても返済額が急に増えないよう、2つのルールが設定されています。

・5年ルール：上昇後5年間は、返済額が変わらない

　例）金利上昇前の返済額が10万円なら、上昇後5年間は返済額が10万円のまま。

・125％ルール：上昇後の返済額は、直前返済額の最大で1.25倍

 　例）金利上昇前の返済額が10万円なら、どれだけ金利が上がっても最大返済額は12万5,000円。

編集部

2つのルールについては、こちらのコラムで詳しく解説しています。

デメリットもあるルールなので、事前にリスクを把握しておくと安心です。 

「住宅ローンの変動金利と固定金利、どっちがお得？」

上記のルールは、元金を選ぶと適用されません（※）。

元金は「返済額がだんだん減っていく」とお伝えしましたが、それは金利が変わらない場合です。

上記のルールがない元金は、金利上昇にあわせて急に返済額が増える可能性があるので、十分な備えをしておきましょう。

※銀行によっては、元利を選択しても5年ルール・125％ルールの適用がないことがあります。変動金利を選択される場合は、事前に銀行へご確認ください。 

元金がオススメな場合ってあるの？

ここまで読んで「元金っていいところがないんじゃない？」と思われたかもしれませんが、

• 全期間固定金利を利用する
• 返済当初の支払いが無理なくできる

なら元金の選択もオススメです。

まず、固定金利なので、金利上昇で返済額が増えることはありません。

残債が減っていることを毎月の返済額からも実感できるので、返済のモチベーションも上がりそうですね。

また、元金は金利が高いほどメリットが大きくなります。

借入額4,000万円、固定金利・1.5％で35年借りた場合、

・元金：約5,053万円

・元利：約5,144万円

総返済額に約91万円の差が。

（フラット35・2022年7月の最低金利は1.51％です。）

元金で返済しつつ、繰り上げ返済もできるとさらに支払利息を減らせます。

元金は、固定金利で金利上昇リスクを回避しつつ、ガツガツ返済していきたい人にオススメの返済方法です。

【まとめ】低金利の今は元利がオススメ！

低金利の今は、元金のメリットがあまりありません。

元利均等返済で借入当初の返済額を抑えつつ、繰り上げ返済できるような支払い計画を立てた方が効果的に返済負担を減らせます。

基本的には元利をオススメしますが、その人の考え方や金利、返済計画によってあうものは変わります。

いろいろなパターンを試して、納得できる借り方をしてくださいね。