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公開日2022.09.15
マンションの買い方

「絶対○○な家がいい!」それってほんと?住まいの条件、見直してみよう【前編】

「絶対○○な家がいい!」それってほんと?住まいの条件、見直してみよう【前編】
目次

住まい探しの条件、見直しすべき?

前向きに購入検討しようという時にテンションが下がる話をして申し訳ないのですが、

・中古マンションの相場

・住宅ローンの金利

の視点から「見直した方がいいかも」と思う理由をお伝えします。

 

 

①中古マンションの相場

下記のグラフを見てもわかるように、中古マンションの相場は、過去10年上がり続けています。

 

首都圏の中古マンション相場

 

コロナウイルスの影響で一時は相場を下げましたが、すぐに回復。

2021年は過去最高に中古マンションが売れた年になりました。

 

「最近の物価上昇の影響で需要が減って、相場が下がるのでは?」という見方もありますが、データ上は相場が大きく下がるような事態にはつながっていません。

 

とくにリノベーション済みマンションは、建築材や人件費の高騰に加えて、相場の上昇による仕入れ価格の高騰が響いて安易に値下げできない状態です。

 

また、歴史的な円安で、海外の投資家から見た日本(とくに都心部)の不動産は割安との見方が強まっています。

日本人が買わなくても海外の人が買ってくれるので、「無理に値下げしてでも売ろう」となりにくいのです。

 

 

②住宅ローンの金利上昇の可能性

住宅ローンの金利は長らく「史上最低の低金利」といわれています。

現場レベル(エフステージ・コンサル部のお客様)でも銀行から0.3%台の金利を提示されることが増え、金利上昇なんてどこ吹く風といったところ。

 

しかし、フラット35は今年(2022年)3月に+0.8%の大幅な金利アップを行い、3月以降金利上昇傾向が続いています(2022年2月の最低金利1.35→9月の最低金利1.52)。

 

また、メガバンクの10年固定金利も、10年国債の利回り上昇の影響を受けて2月からじわじわと金利が上がってきています。

 

住宅ローンの金利は、固定→変動の順で上昇します。

2009年以降据え置き状態だった変動金利ですが、現在は過去と比較して上昇リスクが高い状況にあるといえるでしょう。

 

さらに金融緩和政策を進めてきた、日銀・黒田東彦総裁の任期は2023年4月まで。

5月以降、新たな総裁のもとで金利の引き上げが始まるのではないかといわれています。

アメリカが1年で3%もの利上げを行ったように、世界的な金利上昇の中、日本も例外ではなくなるかもしれません。

 

 

このような先行きの見えない中で理想の暮らしを実現させるには、住まいの選択肢は多いに限ります

住まい選びの条件を見直して、より自分にあった暮らしを叶えましょう。

 

 

住まい探しの条件、何を見直す?

エリアの見直し

 

資産性や通勤の利便性を考えて「絶対23区内に住みたい」「東京以外は考えられない」とエリアにこだわる方もいらっしゃいます。

もちろん全体的に見れば都内が有利なことは事実ですが、「買ってよかった!」と思えるかはそれだけでは決まりません。

 

渋谷から横浜を結ぶ人気路線、東急東横線の駅で比較してみましょう。

  3.3㎡あたりの単価 平均築年数 平均専有面積
多摩川駅(大田区) 233万円 41.1年 53.0㎡
日吉駅(横浜市) 173万円 31.8年 61.7㎡
綱島駅(横浜市) 196万円 25.6年 60.4㎡

※東京カンテイ「駅別中古マンション価格/東急東横線①」より(2022.06.28/07.05発表)

 

23区から4駅ほど離れると価格が安くなるだけでなく、築年数や広さにも変化が見られます。

 

日吉駅には慶応義塾大学のキャンパスがあり、若者が多く集まる活気のある街です。

綱島駅も東口の再開発(※)が決まり、今後の発展が楽しみですね。

※横浜市が2022年7月5日、「綱島駅東口駅前地区」の再開発事業都市計画決定。2028年度事業完了予定。

 

また、日吉から新横浜を結ぶ「東急新横浜線」が2023年3月開業予定です。

新路線開業で、乗り換えが必要だった新横浜駅へのアクセスが1本でできるように!

綱島エリアには新綱島駅が新設され、2駅利用可になります。

 

日吉や綱島のように、再開発や路線の延伸、新駅の開業などでも街の利便性やイメージは変化していくものです。

検討エリアにこういった計画が予定されていないか、調べてみてはいかがでしょうか?

 

<路線延伸・新駅開業の一例>

・有楽町線延伸(豊洲~住吉間、新駅3つ)

・横浜市営地下鉄ブルーライン延伸(あざみ野~新百合ヶ丘間、新駅4つ)

・大江戸線延伸(光が丘~大泉学園町間、新駅3つ、計画検討中)

・半蔵門線延伸(押上~松戸間、計画検討中)

 

 

ほかにも「○○へのアクセスがいいから」という理由でエリアを限定している場合は、ぜひ所要時間に注目してみてください。

 

下記は、新宿駅まで1本の小田急小田原線の駅での比較です。

  3.3㎡あたりの単価 新宿駅までの駅数 新宿駅までの所要時間
梅ヶ丘駅(世田谷区) 284万円 8駅 約15分
登戸駅(川崎市) 187万円 17駅 約19分

※東京カンテイ「駅別中古マンション価格/小田急小田原線①」より(2022.07.19/07.26発表)

 

距離で見れば梅ヶ丘が圧倒的に近いですが、電車の所要時間で比較するとその差はわずか4分。

登戸は快速急行停車駅なのに対し、梅ヶ丘は各駅停車しか停まらないため、こういったことが起きています。

職場や所要駅へのアクセス重視の方は「どんな電車が停まる駅なのか」を比較してみると、対象エリアが広がるかもしれません。

 

知らない街でも「行ってみたら意外と自分に合う街だった」「住めば都」ということもあります。

23区内やエリアの“今の”利便性にこだわりすぎず、視点を変えてみると理想の暮らしが待っているかも?!

 

 

立地の見直し

 

「できるだけ駅近に住みたい」と駅からの距離が重視され、バスはネガティブなイメージを持たれがちです。

しかし、バス≒電車と考えると「バス停近!」は魅力的ではないでしょうか?

 

実際に、バスが電車並みに便利なエリアもたくさんあります。

一例として下記は、三鷹農協前のバス停から三鷹駅へ向かうバスの運行時間です(※【 】内は路線名、22年8月時点の情報です)

8時台

02【鷹54】 06【鷹59】 06【鷹55】  06【鷹54】 08【鷹66】 08【北野-防災公園】 

10【鷹54】 12【鷹59】 14【鷹54】 15【鷹55】 18【鷹59】 19【鷹54】 23【鷹54】 

24【鷹55】 25【鷹66】 26【鷹54】 28【鷹59】 31【鷹54】 34【鷹59】 36【鷹54】

37【鷹55】 39【鷹54】 43【鷹59】 44【鷹54】 46【鷹66】 48【鷹54】 49【鷹59】 

51【鷹54】 54【鷹54】 56【鷹55】 57【鷹54】 58【鷹59】

 

8時台のバスのみピックアップしましたが、1時間になんと30本以上も走っています。

2分に1本、バスが来る計算なので、運行間隔は山手線レベル!

 

三鷹市内の各所から三鷹駅へ向かうバスは、20路線以上あります。

バス便物件が駅から離れているのは確かですが、「駅からバスという名の別の沿線が伸びている」と考えると選択肢が広がります。

 

三鷹だけでなく、吉祥寺や大泉学園もバス便が充実しているエリアとして有名です。

そのほかのエリアでも「バスは不便」という思いを一旦捨てて、バス路線や運行時間を調べてみてはいかがでしょうか?

 

 

【まとめ】理想の住まい探しは柔軟な視点で!

住まいに求める条件は十人十色。

一番ゆずれない条件を変える必要はありませんが、ほかの条件で少し視点をずらすと素敵な出会いがあるかもしれません。

 

世の中の流れを見ればついついネガティブに考えたくなってしまいますが、住まい購入ってとっても夢のある話ですよね。

柔軟な発想で、住まい探しを楽しんでいただけたら嬉しいです!

 

後編では「広さ」「築年数」「予算」の見直しポイントについてご紹介します。

後編にもぜひお付き合いください!