住宅ローンの変動金利と固定金利、どっちがお得？

そもそも変動と固定ってどう違うの？

まずは金利タイプの意味から、説明していきましょう。

変動金利とは

変動金利は市場の金利変動に合わせて、適用金利が見直されるものです。

金利の見直しは半年に1回。

金利水準は固定金利よりも低く設定されています。

• どんな人に向いてるの？

変動金利はどの程度金利が上がるかわからないというリスクがありますが、借入期間が短い人や繰り上げ返済をして早期完済したい人向きです。

とはいえ、超低金利は魅力的ですよね。

住宅金融支援機構の調査でも、全体の約70％（住宅ローン利用者調査2021年04月分より）が変動金利を利用しています。

少しでも金利が上がると返済が苦しくなるような、無理な借り入れはしないようにしましょう。

固定金利（全期間固定型）とは

固定金利には、「全期間固定型」と「固定期間選択型」の2種類あります。

全期間固定型は、借入期間中の金利が最初から最後までずっと変わらない金利です。

変動金利に比べて適用金利は高めですが、月々の返済額が一定です。

• どんな人に向いてるの？

金利が変わらないという安心感がほしい人は全期間固定がオススメです。

教育費などの支出が大きく、住宅ローンの返済を一定にしたい人にも向いています。

固定金利（期間選択型）とは

5年、10年など決まった期間の金利が一定で、その期間が終わると変動金利に切り替わる金利のことです（再度、固定期間を定めることもできます）。

一般的に固定期間が短いほど、低い金利が適用されます。

固定期間終了後はその時の金利が適用されるので、急に返済額が増える可能性があります。

• どんな人に向いてるの？

5年後には共働きになる、10年後には子どもが独立するなど、ライフプランがはっきりしている人向きの金利です。

変動金利と固定金利のメリット・デメリット

それぞれの金利のメリット・デメリットも確認しておきましょう。

変動金利

＜メリット＞

・金利が低い

・借り入れ後、大幅な金利変動がなければ低金利が維持される

＜デメリット＞

・返済額が確定せず、返済計画が立てにくい

・いつどれくらい上昇するか分からず、上昇時の対応がとりにくい

金利が上昇すると返済額はどうなる？

4,000万円を借りた場合、月々の返済額は下記のように変わります。

※ボーナス返済・頭金なし、35年返済の場合

差額分に対応できるか、どのくらいまでの上昇なら無理なく払えるかをシミュレーションしておくことをオススメします。

上昇に備えて貯金し繰り上げ返済する、そもそもの借入額を見直すなど、いざというときの対策も考えておきましょう。

変動金利にするなら知っておきたい！2つのルール

金利が上がっても、返済額が大幅に上がらないようなルールが設定されています。

（ルールのない銀行もあるので、確認しましょう）。

・5年ルール：金利が上がっても、直前の返済額が5年間キープされます。

仮に月々の返済が10万円だった場合、途中で金利が上がっても5年間は返済が10万円のままです。

5年後の返済額はその時の金利にあわせて再設定されます。

・125%ルール：金利が上がっても、新たな返済額は直前返済額の1.25倍が上限となるルールです。

仮に月々の返済が10万円だった場合、いくら金利が上がっても返済は最大12万5,000円になります。

いきなり2倍、3倍に増えることはないので安心してください。

＜2つのルールの注意点＞

どちらのルールも元金と利息の割合を調整し、返済額を一定に保つようになっています。

しかし、返済額が変わらない分、金利が上がりすぎてしまうと、返済が利息だけになり元金が減りません（下記、図の①）。

 

さらに金利が上がると、元金が減らないどころか、払いきれない利息が発生し「未払い利息」がたまってしまうことがあります（下記、図の②）。

銀行ごとに対応は異なりますが、未払い利息は返済の途中で支払うか、最終支払い時に一括払いが一般的です。

 

返済額の急激な上昇をおさえてくれるルールですが、金利が上がりすぎるとリスクになる点も知っておきましょう。

 

全期間固定型

＜メリット＞

・借り入れ時に返済額が確定し、返済計画が立てやすい

・金利上昇の影響を受けない

＜デメリット＞

・変動や期間選択型に比べて金利が高い

・借り入れ後に金利が下がっても返済額は変わらない

期間選択型

＜メリット＞

・固定期間中は金利に変動がない

＜デメリット＞

・固定期間終了後の金利がわからず、返済額が確定しない

変動と固定、どっちがお得？

ここ10～20年を振り返れば、変動で組んだ人の方がお得だったといえます。

変動金利は2009年から2.475％（店頭金利）で変わらず、1996年ごろから多少の変動はあっても低金利をキープしています。

今の社会情勢を見ても、今後も金利上昇のリスクは低いと考えられています。

しかし、今の低金利がいつまで続くかは誰にもわかりません。

たまに「今は低金利の変動で組んで、金利が上がったら固定に変えよう」という方がいらっしゃいますが、金利設定の性質上、固定金利から上昇していくようにできています。

つまり「変動金利が上がってきたな」と思ったときには、固定金利はもっと高くなっていて、安易に借り換えることができません。

数十年にわたってつき合っていく住宅ローン。

今の返済額だけでなく、家計全体の見通しを立てて借りることが大切です。

【まとめ】各金利の特徴を知って、納得できる借り方をしよう！

変動がいいか、固定がいいか絶対的な正解はありません。

あなたの考え方やライフプラン、物件の条件などで、最適な金利は変わってきます。

「みんなが変動だから」「金利が安いから」で決めてしまうのではなく、それぞれの特徴を知って納得できる金利タイプで借りましょう。