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購入の不安を安心にカエール!

不動産の疑問集

物件選びから購入後の暮らし、お金のことまで、ちょっとマイナーだけど気になる疑問をまとめました。
1物件選びの不安
Q物件探しは、ネットと店頭どっちがオススメ?
Aくまなく物件を探したい場合はネットで。時間がない、話を聞いて提案してほしい場合は店舗がオススメです。
ネットで探すメリットは、いろいろな会社が出している情報を、時間や場所を選ばず自分で調べられること。
大手不動産ポータルサイトのSUUMO・HOME’S・athomeの3社を確認しておけば、販売中の物件は大体網羅できるでしょう。
さらにくまなく探したい方は、大手仲介業者やリノベマンションの売主業者など、各種不動産会社のウェブサイトを閲覧すると大手不動産ポータルにはない、有益な情報に出会えることもあります。

一方、不動産会社の店舗へ行くと、不動産のプロが自分に合った物件を提案してくれます。
自分で探すのが手間、じっくり探している時間がない場合は、店頭で営業マンへ相談する方が早いです。

ちなみに、営業マンは基本的に、「レインズ(REINS)」という不動産会社のみがアクセスできる専用サイトで物件を探しています。どの不動産会社でも提供できる情報に大差はありませんが、店頭ではレインズにも公開されていない「未公開情報」が教えてもらえることも!
話しやすい、住宅ローンに詳しいなど、ご自身に合った会社・担当を選んでくださいね。
カエールさんの一言
未公開情報はウェブサイトでも確認できる場合があるので、合わせてチェック!
ちなみに、レインズ掲載前のアライズ未公開物件情報は、ここから会員登録すると見られるよ!
Q借入や滞納のあるマンションは買っても大丈夫?
A借入か滞納かでチェックポイントが異なります。よく調べ、納得したうえで購入に進みましょう。
【借入の場合】
次の4点を確認しておきましょう。
①借入理由
②返済計画の内容
③計画通りに返済しているか
④返済とは別に、次の大規模修繕工事に向けた積立ができているか

借入というと悪いイメージを持たれる方も多いのですが、借入はすべてのマンションが当たり前にできることではありません。
借入ができる=担保評価をされた、資産価値のあるマンションと考えられます。
上記4つのポイントを確認し、借入理由・返済状況に納得できれば購入を進めても良いでしょう。

【滞納の場合】
購入を検討している部屋の滞納なのか、他の住戸の滞納なのかを確認しましょう。
滞納金の支払い義務があるのは、滞納者本人です。
他の住戸に滞納があるからといって、それを管理組合全体で負担するようなことはないのでご安心ください。

しかし、購入したい部屋に滞納がある場合は要注意です。
区分所有法では、新しい所有者にも滞納金を請求できるようになっているため、売主が引渡しまでに責任を持って清算してくれるのか確認が必要です。
カエールさんの一言
3カ月以上管理費や修繕積立金の滞納をしている人がいるマンションは、約25%※もあるんだって!あんまり珍しくないらしいよ
※国土交通省「 平成30年度マンション総合調査結果」より
Q旧耐震基準の物件は心配。買っても大丈夫?
A大地震があった場合は、新耐震・旧耐震に限らず被害が出る可能性が。管理状況をよく見ましょう。
旧耐震基準とは、震度 5レベルの揺れでも建物が倒壊しない設計水準のことで、1981年5月31日以前に建築確認を取得した物件が該当します(新耐震は震度6強、7程度の地震でも倒壊しない水準)。

東日本大震災の際の宮城県のデータ※によれば、被害のなかった物件は新耐震が51%、旧耐震が47%と耐震基準によって大きな違いは見られませんでした。
地震の揺れ方や規模により、新耐震だから絶対安心とも、旧耐震だから100%ダメとも言い切れません。とはいえ、旧耐震は築年数が経っている分、管理体制がより重要です。
・修繕計画に基づいた積立金があるかどうか
・日常的にメンテナンスをしっかりしているかどうか
といった管理状況をしっかり確認しておきましょう。

他にも、旧耐震は価格的に魅力があり、エリアやお部屋の広さなど重視する方から多く選ばれています。
無理なく買いやすい価格で住まいを買いたいというのは誰しも考えることですが、新しさを購入の条件としてどれ位重要視するのか、ご自身の価値観を整理してくださいね。
※株式会社東京カンテイ「東日本大震災宮城県マンション被害状況報告」
Q修繕積立金ってずっと上がり続けるの?安くなることってある?
Aまれに安くなることもありますが、値上がりする可能性が高いです。
マンションの修繕積立金は、築年数が経つにつれ値上がりしていく可能性が高いです。
値上げが検討されやすいのは、修繕計画の見直しのタイミング。
予算が足りず計画通りの修繕工事が困難と予想される場合、値上げの検討案が出てきます。

その後も値上げが続くかどうかは、どの程度の修繕を行っていくかで変わります。
定期的にエントランスの改修や大規模修繕工事を行うなど、常にパーフェクトな状態を維持しようと思うと修繕費が必要になり修繕積立金が値上がりしていくことは確実でしょう。

また、共用部が充実しているマンションはその分、修繕が必要な個所も多くなります。
マンションの総戸数や築年数にもよりますが、1回の大規模修繕工事で必要な費用は1戸当たり100万円が目安とされています。
値上げの結果、積立金が充足して値下げを実施するマンションもありますが、これはレアなケースとお考えください。
2リノベーションの不安
Q内装や間取りを希望のプランに変えることはできる?
Aオプション工事サービス「カスタムオーダー」で、ご希望のプランへ変更が可能です。
躯体や共用部分に関わる箇所の変更はNGですが、基本的にはどんな工事にも対応しています。
【施工事例】
・間取りの変更
・棚や収納の増設
・床暖房の設置
・開き戸から引き戸への変更
・ガスコンロからIHコンロへの変更
・壁掛け式テレビへの対応 など

カスタムオーダーについて、詳しくは こちらをご覧ください。
費用は工事の進捗度合いやご希望内容によって異なりますので、まずはお気軽にご相談ください。
カエールさんの一言
自分好みにできるなら、
壁紙をグリーンに変えたいなぁ
Qエアコンの先行配管って何?
Aバルコニーに面していない部屋でも、室外機へのルートを作りエアコンが設置できるようにする施工方法のことです。
先行配管(隠蔽配管)とは、エアコンの室内機から室外機へ繋げる配管をあらかじめ壁や天井内に隠して設置する施工方法です。
マンションの場合、バルコニーや廊下に面していない居室は、室外機の設置場所および配管を外に出す穴がないためエアコンの設置ができません。
リノベーション工事の際に先行配管を行うことで、これまでエアコンが付けられなかった居室にも、新たに取り付けが可能になります。
ただし、取付機種が限定されるため、エアコン購入時にメーカーや家電量販店へ必ずご確認ください。
カエールさんの一言
エアコンの設置工事を依頼する時は、
事前に「先行配管のエアコン」って伝えておかなくちゃ!
Qリノベーション工事前・工事中でも契約できるの?完成した物件を見ていないのに大丈夫?
A当社工事中物件の成約率は50%超。内装完成前でもご契約される方が多いです。
リノベーション工事前・工事中でも、ご案内・ご契約が可能です(物件により例外あり)。
完成前の購入決定には不安を感じられると思いますが、完成イメージ動画や近隣の完成物件をご確認いただくことで、仕上がりをイメージしやすくなっています。
もちろん、お引渡し前に完成後の仕上がりをご確認いただく日も設けていますので、ご安心ください。
また、間取り変更等をご希望の際は、少しでも早くご契約いただくことで追加工事の費用を抑えられる場合があります。
Qリノベーション済みでも、配管は全部交換していないってホント?
A本当です。
検査をしたうえで再利用できると判断できた物件or物理的に新規交換が難しい物件は既存の配管を利用します。
目に見えない分、給排水管については不安が多いと思います。
当社ではリノベーション工事の際に必ず配管まわりの検査を行っており、検査の結果、継続して使用しても問題ないと判断した場合は既存の配管を残します。

また、すべての配管を新規交換するには相当なコストがかかり、販売価格への影響を避けるため、すべて新規のケースは珍しく、
・不具合が見つかった
・劣化が激しい
・鉄や銅製の古い配管が使われている
場合に交換を行います。
その他、下階の部屋に配管が通っているマンション構造の場合は、配管が躯体に埋まっているため、交換できないケースもあります。
カエールさんの一言
ちなみに、既存の配管が残っていることを
「既存切り回し」って呼ぶんだって!
3お金の不安
Q借入があると、住宅ローンで希望の額が借りられないってホント?
A借入金額、年収によっては希望額が借りられないことがあります。
住宅ローンの借入可能額は年収や年齢によって異なりますが、金融機関は1年間にどのくらいのお金を返済に回 せるのか、返済能力を重視します。
マイカーローンやカードローンなどの借入がすでにある場合、住宅ローンの返済に回せるお金が少なくなってしまうため、希望金額が借りられない可能性が高くなります。

借入がある状態でも住宅ローンを組むことはできますが、住宅ローンの審査までにできる限り完済しておく方がベターです。
完済が難しい場合は、他の借入と住宅ローンを一本化できる「おまとめローン」を利用する手もあります。
ただし、取り扱っている金融機関が少ない、審査が厳しい、金利が高くなるといったデメリットにご注意ください。
カエールさんの一言
まずは借入がある状態でいくら借りられるのか、
調べてから資金計画を立てるのが良さそうだね
Q手付金と頭金は違うの?いつ払うもの?
A手付金は売買契約時に買主から売主へ支払うお金、頭金は残金決済時までに準備が必要な自己資金です。
手付金と頭金は似ているようで性質が全く異なるお金です。
それぞれのお金の流れを理解して資金計画を立てましょう。

【手付金とは】
手付金とは売買契約時に買主から売主に支払うお金で、法的な効力を持ちます。
買主は購入の意思を、売主は引渡しの意思を約束する信頼の証であり、万が一解約となった際のトラブルを防ぐためのお金です。
売買契約時に支払い、引渡しの残代金支払い時に手付金分が売買代金の一部に充当されます。
住宅ローンを借りる前に必要なお金となるので、準備が難しい場合は不動産会社へお早めにご相談ください。

【頭金とは】
頭金とは、住宅ローンの借入額を少なくするために準備する自己資金のことです。
手付金と違い、必ず支払うものではありません。
最近では「貯金を残しておきたいから」「貯める時間がもったいないから」と頭金ゼロで住宅ローンを組む方、さらに諸費用まで借りる方も多くいらっしゃいます。
一方、月々の返済額や利息をなるべく抑えたい方は、頭金を多めにご用意ください。
支払いのタイミングは、お引渡しの残金決済時です。

ちなみに、当社では手付金の事前振り込みをお願いしています。
その際は契約予約金としてお預かりし、署名・捺印後に手付金に充当します。
完成物件は販売価格の10%、工事中物件は5%が手付金額の目安となり、契約に至らなかった場合は返金いたします。
カエールさんの一言
頭金はなくても買えるけど、
手付金が払えないと買えないのか!
Q産休・育休・子育てに入り年収が減るので、住宅ローン返済が不安です...
Aフルタイムでの復帰予定がない・未確定の場合は、無理のない返済計画を立てましょう。
住宅ローンの審査は、フルタイムで働いていた時の年収で審査する金融機関もあります。
復職の見通しがないのにめいっぱいローンを組んでしまうと、休職中や時短勤務の年収では支払いが苦しくなる可能性があります。
そのため、共働きのご家庭でも奥様の年収変動を考慮し、旦那様単独でローンを組まれる方もたくさんいらっしゃいます。
資金計画については事前に家族でしっかり話し合い、さまざまな可能性を考慮して借入額を決めましょう。
Q住宅ローンを返済しながら、教育資金・老後資金を貯められるか不安です...
A解決策として、
①物件購入予算を低めに設定し貯蓄ペースを下げない
②繰り上げ返済を積極的に行い返済が終わり次第貯蓄ペースを上げるがオススメです。
根本としては、無理のない返済計画を立てることが重要です。
そのうえでまず、
・月々のローン返済額がいくらなら家計を圧迫しないか
・教育資金や老後資金をどの程度準備したいか
を計算してみましょう。

返済と貯蓄のバランスを見て、
①理想の貯蓄ペースに影響がない返済額で予算を立てる
②返済期間中は貯蓄より返済を優先して繰り上げ返済を行い、完済後に貯蓄ペースを上げる
といった借入・返済計画が考えられます。
繰り上げ返済をすると総返済額が減るため、その分を貯蓄に回すことができます。
4購入後の不安
Q購入後の定期的なメンテナンスを考えると、賃貸のままが良いのでは?
A定期的に住み替える予定がないなら、メンテナンス費用を考慮しても購入がオススメです。
メンテナンス費用に着目すると賃貸は原則大家さん負担、購入は自己負担になり、購入はお得感がありませんよね。
購入の最大のメリットは、毎月の支払いを資産に変えられる点です。
いざという時には売却し資金を得ることもできますが、賃貸ではそうはいきません。
また、分譲マンションは新築・リノベーション共に内装や設備に費用をかけやすく、快適に過ごせるメリットもあります。

賃貸のままが良いか、購入が良いかを検討する際は、どこか一つの点に絞って比較するのではなく、ご自身のライフプランや価値観に合わせて総合的に考えられると良いでしょう。
Q10年後いくらで売れますか?
A10年後の市場予測は難しいため、お答えが難しいです。
10年後売却を考えての疑問かと思いますが、不動産市場の価格の正解は過ぎ去ってみなければ誰にもわかりません。
予測が不可能なため、今無理なく支払いができる物件かどうかで考えてはいかがでしょうか。

また、売却だけでなく、賃貸として貸し出す選択肢も考えられます。
10年後の未来を不安視しすぎるよりも、無理のない支払いでより良い暮らしを探してみましょう。
Q賃貸に出した場合、どのくらいで貸せそうですか?
A不動産ポータルサイトで、近隣類似物件の相場を確認しましょう。
SUUMOなどの不動産ポータルサイトで、購入した物件と似た条件で賃貸情報を検索してみると近隣の賃貸相場がわかります。
リノベーション物件を購入されたのであれば、賃貸用の物件よりキッチンや浴室などの住宅設備グレードが高いため、相場より高く出しても借り手が見つかる可能性は十分あります。
カエールさんの一言
いくらくらいで貸せるか目安がわかると、
購入後も安心だね
Q将来、部屋数を増やすことはできる?
A部分リフォーム、リノベーションにより可能です。
将来的に子ども部屋を作りたいなど部屋数を増やす場合、購入しようとしている物件が物理的に部屋数を増やせるのか確認しましょう。

間仕切り壁が躯体(コンクリート)の場合は、間取りの変更が難しいので注意が必要です。
水まわりや柱、梁の位置によって希望のサイズのお部屋が作れないこともあります。

ある程度具体的なプランが決まっている場合は、間仕切り壁を設置しやすい施工をしておく、収納だけ増やしておくなど、購入のタイミングで将来の部屋数増を想定した追加工事も可能です。
当社にはリノベーションに詳しいスタッフがおりますので、お気軽にご相談ください。
カエールさんの一言
購入のタイミングで準備ができていると、
部屋を増やす時の工期や工費を少なくできるね
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